每经记者|陈梦妤    每经编辑|张锦河 董兴生     　　8月8日，验资2000万元、总价4000万元起的宸园139开放样板间参观。去年9月底，那场超300轮举牌、中建智地以43.145亿元摘得北京市朝阳区太阳宫0627地块的土拍大战，终于从纸面成本变成实体样板。 　　这张“地王门票”从亮相的第一天起，就被市场放在显微镜下同时看光环和硬伤，比如8.53万元/平方米的综合楼面价、接近40%的溢价率、‌1.94万平方米的体量。在利润空间被压缩的背景下，面对14万元—15万元/平方米的市场吹风价，宸园139几乎没有退路。 　　紧随这一项目之后的，是8月4日成交的朝阳区广渠路“地王”——总价84亿元、楼面价约8.14万元/平方米；7月28日成交的朝阳区酒仙桥地块，总价46.8亿元、楼面价8.11万元/平方米。与此同时，朝阳区将台乡驼房营地块也将于9月开拍，起拍价超75亿元。 　　北京链家研究院分析师岳微在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）采访时表示，从供应端来看，北京内城新增住宅用地稀缺，豪宅长期供给不足。依托城市更新，近两年千万元级新房豪宅供给逐步增加，主要集中在朝阳太阳宫、酒仙桥，海淀上地、丰台丽泽等板块。 　　“今年以来，松榆里、南磨房、广渠路、甜水园、酒仙桥、驼房营、丽泽等储备地块集中入市，预计未来两三年千万元级豪宅潜在供应规模达万套，新房豪宅迎来阶段性供应放量窗口。但长期维度，内城土地资源不可复制，叠加过往新房豪宅持续供货偏少，即便短期供应放量，市场仍存在结构性供需缺口，具备稀缺属性的优质产品依旧供不应求。”岳微指出。 　　“10万+”新盘批量入市 　　老盘怎么办？ 　　朝阳区东四环附近分布着棕榈泉、星河湾、泛海国际等多个老牌标杆豪宅，尽管交付时间普遍超过15年，但依然是北京豪宅圈实力选手，二手房价格维持在8万元—10万元/平方米。 　　与此同时，宸园139所在的太阳宫板块也集合了诸如太阳公元、红玺台、玖合府等“10万+”级别老盘和次新盘。 北京星河湾 图片来源：受访者供图 　　北京链家京东北事业部客户总经理丁亮在接受每经记者采访时指出：“其实下半年京东北片区上市的新盘，瞄准的是预算主力在1500万—2200万元区间的客群。这一群体对户型、园林、物业的更新迭代更敏感，愿意为产品力支付溢价，是下半年新盘的主力争夺对象。” 　　丁亮所在的平台今年3月悄然推出了类似“楼盘主理人”的制度，不再按从前的物理距离分区，而是从客户找房、产品需求角度重新划定片区。高净值客户置业逻辑已全面改变，选房不再锁定单一区域，可能会跨朝阳公园、望京、奥森、国贸等多板块，甚至是全城做横向比对。他进一步解释：“就是将客户可能关注的多个楼盘串联，给出完整置业路径；打破板块物理边界，看房轨迹跨区，主理人跨区跟进；提供楼盘背后的资产逻辑与客群画像，而非仅报几室几厅。” 　　丁亮告诉记者，如今选择二手项目的客户，更关注当下的确定性。比如园林成熟度（十年成树与新盘幼苗的即住体验差距明显）、圈层纯粹性（邻居构成已定型与新盘圈层尚属期房预期），以及现房即住、议价空间、地段稀缺性等。 　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也向每经记者指出，对于现有二手顶豪项目，新房产品力的跃升或对其形成一定影响，尤其是房龄较长、面临维护更新的项目，在户型效率、设备老化、社区环境等方面可能面临一定考验。但二手顶豪的成熟配套、即买即住属性、相对理性的价格体系，仍对注重实用性的客群具有吸引力。 　　“过去地段几乎是最重要的决定因素，房子产品力弱一些是可以被接受的。现在自住诉求为主，居住体验可能也是关键的决策因素。”丁亮表示，客户的决策维度明显增加。除价格外，还考量居住舒适度、未来流通性、圈层构成、持有成本、交付确定性等多重因素，决策周期相应拉长。 　　曹晶晶补充道，北京顶豪产品的评判维度正从单纯的地段稀缺性，向“地段+产品力”综合标准演进。独立入户、中西厨分离、主卧套房化、家政空间独立等渐成标配；全屋智能、健康科技系统、高端会所及物业服务构成差异化竞争的重要支撑。 　　谁为万套规模的千万元级豪宅买单？ 　　如前所述，“预计未来两三年千万元级豪宅潜在供应规模达万套”，尤其是朝阳区，迎来自2003年棕榈泉开盘、2005年星河湾开盘以来从未有过的供给密度。 　　曹晶晶坦言，多盘同期入市有助于提升北京东三四环板块市场关注度，形成区域置业热点。同时，各项目在产品设计、服务配置等方面仍存差异化空间，客群分流效应或相对可控。“但总体而言，产品力突出、资源独占性较强的项目仍有望实现较好去化，而同质化程度较高、缺乏差异化支撑的项目，去化节奏或面临一定考验。” 　　从成交结构观察，根据中指数据，2026年1—7月，北京新建商品住宅500万元以下、1500万元以上的占比分别为43.4%（2025年为39.6%）、7.7%（2025年为8.6%），首置及首改仍是市场基本盘。 　　但同一时期，根据合硕机构首席分析师郭毅的说法，北京单套价格超过2000万元的豪宅成交843套，网签总额263.85亿元，创近三年同期新高。 丽泽板块在建项目 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄 　　岳微认为，从需求端来看，豪宅具备坚实购买力支撑，高端需求韧性持续显现。数据层面，北京1500万元以上住宅成交占比保持稳定，今年以来高端市场表现显著优于大盘，新房高端项目活跃度更高；在整体市场成交连续收缩的环境下，高端住宅成交占比持续抬升，并且呈现总价越高、价格波动越小的特征，同时京沪深一线豪宅同步升温，高端置业需求形成共振。 　　“高净值人群置换改善意愿与支付能力同步提升。一方面大量二手豪宅建成年代较早，硬件、社区品质难以匹配当前居住需求，置换需求持续释放；另一方面产业转型期机会增多，进一步增强高净值群体改善置业的实力。客户置业偏好清晰，重点青睐内城四合院、稀缺低密大宅以及临近科创板块的产业平层。”岳微分析。 　　在岳微看来，下半年北京豪宅市场迎来新房供应集中释放周期，但不会陷入同质化竞争带来的价格下行。充足的高净值置换需求托底市场行情，市场分化将进一步加剧：稀缺地段、产品力突出的新房豪宅行情稳健。拿什么接住竞价数百轮的“地王”热情？ 　　事实上，相比上海、深圳动辄总价过亿元、每平方米单价“10万+”甚至几十万元的项目，北京豪宅的成交活跃度和单价叙事一直更克制，也更“内向”。曹晶晶向记者解释，这一分化是供给结构与产品逻辑等因素共同作用的结果。 　　“近几年北京东西城基本没有新房供应，三环内优质宅地零星释放，高端供应主要集中于海淀、朝阳等外围核心板块，且多为单点供地，成片开发效应相对有限。相比之下，上海通过城市更新在徐汇滨江、黄浦外滩、苏河湾等板块批量释放优质地块，供应规模与连续性好于北京；深圳虽居住用地总量收缩，但南山、后海等核心片区产业密度极高，土地稀缺，顶豪供应与产业财富效应形成较强联动。”曹晶晶说。 　　7月以来，北京土拍升温明显，开发商拿地意愿显著提升，现场频频出现超百轮竞价，溢价率持续走高。在此背景下，项目定价、推盘、产品配置等，每一步都不再是单纯的营销动作。 　　曹晶晶建议，当前市场环境下或需更多参照周边新房及二手住房价格体系。推盘节奏方面，分批次推售、控制单次供给量，有助于维持市场稀缺预期，为蓄客留出充足时间。在供应较为集中的阶段，适度拉长销售周期、提升服务体验，可能更有利于价值兑现。 　　“产品配置方面，同质化竞争是当下豪宅市场值得关注的趋势。在层高、得房率、外立面材质、园林设计等基础之上，打造差异化卖点如智能化系统的深度整合、会所服务的圈层运营以及生态健康技术的创新应用等，或将成为形成差异化优势的重要方向。”曹晶晶说。 　　这场豪宅“诸神之战”中，开发商的每一个决策都在回答同一个问题：当土地红利消退，除了地段，应该拿什么留住2000万元的验资证明？ 　　免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。 　　记者|陈梦妤 　　编辑|张锦河 董兴生 杜恒峰

　　转自：证券日报 　　■毛艺融 　　今年以来，港股通标的池迎来结构性升级，科技类资产集中扩容。8月6日，MINIMAX-W、立讯精密、三环集团等科技标的纳入港股通（以下简称“入通”）；6月份，小马智行、文远知行、智谱、壁仞科技等自动驾驶与AI（人工智能）硬科技企业纳入其中。 　　叠加澜起科技、兆易创新等A股公司登陆港股市场后快速入通，港股通正逐步转向以人工智能、自动驾驶、半导体、创新医药为核心的新质生产力资产矩阵。 　　在笔者看来，港股通科技氛围愈发浓厚，是港股市场制度创新、上市结构优化、南向资金净流入规模提升等多方共振的结果。 　　首先，常态化、高效率的入通通道，让更多A股科技公司在登陆港股市场后接入互联互通体系，直接抬升了港股通的科技产业权重。 　　近年来，港股通的纳入规则持续优化，当前多数“A+H”公司的H股在满足基础条件后即可快速入通，部分企业甚至主动调整发行安排、缩短入通周期，实现上市与入通高效衔接。Wind数据显示，截至8月9日，年内已有32家A股公司成功在港上市，其中31家已纳入港股通。这31家公司中，16家在上市首日便被纳入港股通，15家则是在稳价期结束后入通。 　　其次，港交所第18C章特专科技上市机制改革落地效果显著，AI、自动驾驶等拥有核心技术的科技企业密集登陆港股市场并入通，进一步补齐了港股通前沿科技资产的结构性短板。 　　第18C章特专科技上市机制突破传统盈利门槛，精准适配AI、自动驾驶等重研发、高成长、暂未盈利的科技企业，叠加企业上市市值门槛下调、保密递表、科创专属服务等配套举措，大量科技企业选择赴香港上市。 　　最后，南向资金对科技资产的配置需求提升，科技企业持续关注增量资金提供的流动性，入通保通举措更加多元。 　　今年以来，南向资金净流入态势延续。截至8月7日，年内南向资金已累计净流入3738.76亿港元，资金持续向半导体、智能硬件、人工智能等高成长赛道集中。同时，恒生AH溢价指数持续走低，目前已有7家“A+H”公司的H股股价超过了A股的股价。从配置标的看，南向资金愈发关注立足产业成长、技术壁垒、研发落地的科技公司。 　　港股通的科技氛围愈发浓厚，不仅是对纳入标的结构的更新，更是资本市场服务实体经济、赋能科技创新、优化跨境资源配置的生动体现。对市场各方而言，本轮变革重塑了跨境投资逻辑。内地投资者在港股标的的配置重心上不仅包括传统的互联网平台企业，还覆盖了多个硬科技赛道企业。对企业而言，在港股上市不再仅是境外融资渠道，更是对接内地资本、实现价值重估、助力产业扩张的重要依托。 　　相信未来随着更多科技企业登陆港股市场，香港资本市场将进一步发挥其独特的枢纽作用，持续为科技产业高质量发展赋能。